протечка трубы

Добрый день!
У нас в приватизированной квартире прорвало батарею, затопили соседей снизу, требуют безумной компенсации, обвиняя нас, грозят подать в суд. Кто отвечает за батареи и такого рода протечки? У нас на трубе кранов для перекрывания воды в батареи нет, то есть сами мы ничего сделать не могли. Батарея двойная, прорвало внезапно внутри батареи (между двумя частями батареи). Акт о протечке ни мы, ни соседи составить не смогли, так как уволился техник-смотритель, а замену ему не нашли. Мы в этой квартире не живем, повезло, что сейчас там поселились родственники, они и вызвали аварийку, которая ехала целый час. Батарею ТСЖ нам обещает бесплатно заменить, говорят, что это не наша вина, но сами в этом не уверены. Что делать нам и бедным соседям?
Спасибо.