задаток на квартиру

Добрый день! взяла у покупателя 20 тыс задатка за свою квартиру, чтоб пройти гуно, получили разрешение, сдали документы на приобретаемую мной квартиру в регпалату (по договору-рачет после подписания договора). звоню своему покупателю, что готова оформлять продажу. они отвечают, что денег не хватает,хотим расторгнуть договор задатка. через месяц получу св-во на покупаемую квартиру с обременением. задаток не намерена возвращать- ведь я собрала все документы на квартиру, сдала доки на покупаемую мной, своего продавца обнадежила.покупателю я заказным отправила приглашение на сделку, чтоб не говорили потом, будто я нарушила условия договора. как их обязать купить мою кв-ру? какой выход из ситуации? мне срочно надо продавать свое жилье. составлялся только договор задатка без предварительного договора купли-продажи. в инете очень противоречивые сведения по подобной судебной практике.
Очень рассчитываю на Ваш совет. Благодарю заранее!!