возврат денег за несовершенную сделку

здравствуйте. мы решили купить дом в деревне. коллега мамы предложила свой дом (будем называть ее собственница). мы согласились.собственница сообщила, что документы на продажу у нее готовы, осталось лишь получить справку из земельного кадастра. показала нам участок, сказала что 5 метров земли до дороги - отчуждены, принадлежат колхозу. большую часть суммы мы ей отдали под расписку. в ожидании документов засадили огород. однако прошел месяц, второй, а документы она не несла, говорила что справку еще не получила. в это время мама пошла в БТИ. там сообщили, что 1)дом этот является ветхим, о чем сама собственница нам не сообщила и 2)она оформляет документы на деление участка на 2 части (половину оставит себе, половину нам) и утверждает что мы якобы дали на это согласие, хотя о дележе земли она нам не сообщила. узнав это, мы решили отказаться от приобретения дома, попросили ее вернуть деньги. на это собственница ответила, что денег она не вернет, пока не продаст дом, потому что она их уже потратила. скажите пожалуйста, что нам делать? как вернуть эти деньги? подавать ли заявление в суд?