О договоре дарения квартиры несовершеннолетним детям

Оба родителя

Есть некоторые моменты которые Вы не указали.
Каким образом Ваша сестра стала собственником этой квартиры?
Является ли данная квартира совместно нажитым имуществом супругов (вашей сестры и если есть или был муж)?
От ответов на эти вопросы зависит, то как именно необходимо оформлять сделку.
Как вариант:
- сестра в договоре дарит детям, а отец как законный представитель принимает в дар от имени детей. Тогда оба родителя идут в рег палату.
Но я бы не рекомендовал этого делать, так как такая сделка несет серьезные последствия для супругов. Дети могут стать наркоманами, алкоголиками, проиграть в карты крупную сумму денег, либо просто попасть в плохую компанию и уже в 18 лет расстаться с этой квартирой и Вы пойдете на улицу причем ВСЕ!!!!
Зачем дарить ? Если сестра умрет - эта квартира и так достанется её детям (для надежности можно составить завещание). А разрешить в ней жить детям, можно и не даря квартиру.