Продажа комнаты в квартире

Здравствуйте!
1. Мой муж и несовершеннолетний сын являются собственниками приватизированной комнаты в квартире. Мы планируем продать эту комнату, вложить деньги в загородную недвижимость, которая не является жилым помещением. Но! У нас есть ипотечная квартира, в которой, собственно, мы все и проживаем. Право собственности этой квартиры оформлены только на меня. Как можно продать эту комнату, какие документы мы должны предоставить в опеку, если банк не идет на выделение доли несовершеннолетнему, пока не оплачена ипотека?
2. У нас родился второй ребенок, материнский капитал мы хотим направить на погашение ипотеки (конечно, полностью погасить не хватает суммы МК), одним из условий перечисления МК в счет ипотеки является нотариально заверенное обязательство выделение доли собственности всем детям по окончании кредита (ипотеки), может ли быть этот документ достаточным основанием в органах опеки для выдачи разрешения на продажу вышеописанной комнаты (т.к. ребенок в конечном итоге без жилья все равно не останется)?