Покупка квартиры

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, мы хотим купить квартиру, а хозяйка (продавец) не хочет платить налог (ей квартира досталась по наследству и свидетельство о праве собственности она получила в мае 2012 года) и хочет с нами заключить договор о том, что она нам продала квартиру за 1 млн. руб. (вместо реальных 4 млн.руб.), т.к. налоговый вычет мы уже не получим, потому что им уже воспользовались ранее. Вопрос первый, три года считается с какого момента? С момента получения ею свидетельства о праве собственности? И я еще опасаюсь заключать договор на 1 млн.руб, вдруг она затем заявит сделку недействительной и выплатит мне всего 1 млн. руб.? Как себя обезопасить? Подскажите, пожалуйста. Спасибо.