купить дом по ипотеке, а землю обменять на некую недвижимость

Есть в собственности квартира хотим обменять её на дом с земельным участком, но требуется доплата. Хотели дом без земли взять в ипотеку, а землю на которой находится этот дом обменять на квартиру, сейчас выясняется что ипотеку не дадут только на дом, надо оформлять вместе с землёй. Подскажите как нам оформить свою квартиру на продавца дома, только дарственную писать, так надо платить 13%. Может можно както ещё?