Частный дом во дворе строящего жилого комплекса

Согласен с коллегами

Добрый день! Поставленные Вами вопросы можно прокомментировать так.
1.Принадлежность земельного участка под застройкой, в том числе (согласно проектной документации) и внутренняя территория, определяется правоустанавливающими документами, которые застройщик подготавливал и согласовывал при получении разрешения на строительство. При этом застройщик мог часть земли выкупить у предыдущих собственников (частный сектор), мог оформить право аренды, либо согласовать каким-то иным образом использование данной территории (например, закрепив сервитут по согласованию с собственниками). Такого правила нет, что жильцам построенных домов, которые сданы в эксплуатацию и оформлены (отдельные квартиры) в собственность, сразу же и автоматически на праве собственности поступает также земельный участок под домом и необходимый для его эксплуатации. Они имеют право оформлять землю в собственность, но там есть свои сложности. Таким образом, эта земля принадлежит тому же, кому и в период строительства.
2.Ответ зависит от разрешительной документации на строительство. Если застройщик существенно отошел от согласованного проекта по строительству домов и эти отступления не были согласованы отдельно (например, он согласовал участок земли под строительство без учета интересов собственников земли, либо вышел за пределы согласованного участка), то это – существенное нарушение строительства.
3.При существенном нарушении строительных норм и правил можно обратиться в органы строительного надзора, либо в суд с жалобой. В качестве санкции – отзыв лицензии, административная и другие виды ответственности (вплоть до уголовной).
4.В ситуации, если дом сдан в эксплуатацию (принят соответствующей комиссией), то презюмируется, что он построен согласно действующему законодательству. Это будет с большой долей вероятности означать, что по крайней мере в отношении земельного участка – площади застройки, застройщиком были получены все необходимые согласования. В таком случае, по-видимому, земельные участки, принадлежащие на праве собственности другим лицам (которые отказались вести переговоры), не вошли в проект строительства. Тут, конечно, возникает существенный вопрос о соблюдении СНиПов в отношении минимального расстояния при строительстве дома и примыкании его к другим объектам – но как самостоятельное основание для обжалования данный момент вряд ли будет серьезным аргументов уже после ввода дома в эксплуатацию. Конечно, можно оспаривать законность акта о приемке законченного строительством объекта (жилого дома), но тогда у инвесторов-будущих жильцов есть риск остаться без квартиры (существенно затянуть оформление в собственность). Поэтому для осуществления анализа данной ситуации я предлагаю следующее.
5.Обратиться в муниципалитет и одновременно – непосредственно к застройщику с просьбой предоставить возможность ознакомиться с разрешительной документацией по строительству 4-ой очереди жилого дома. Для этих целей подготовить и направить официальный письменный запрос. Есть шанс, что ознакомят. Если нет – можно обжаловать отказ в суд и просить суд истребовать данные документы. Из проекта и разрешения на строительство выяснить, что там у застройщика с земельными участками, собственники которых сотрудничать отказались. Если эти земли в проект не вошли, а по условиям проекта территория подлежит благоустройству полностью, либо это следует из Вашего договора о долевом участии в строительстве, который подписан с застройщиком, то есть основания для подготовки в суд иска в связи с нарушением Ваших прав как потребителя (может быть установлен штраф). Если по проекту эти участки согласованы, а на деле – нет – есть основания для подготовки жалобы на застройщика. В этом случае строительство может быть приостановлено до устранения нарушения (согласования либо внесения изменений в проектную документацию) – вроде бы тоже не в интересах будущих жильцов. Так что Вам решать.

Думаю, что до тех пор пока частные жилые дома находятся в собственности граждан сделать пока ничего нельзя. Застройщик должен решать вопрос с жильцами - предлагать им компенсацию за снос строения, выкупать у них землю и т.д. и т.п.
Лишить собственности можно только в судебном порядке